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미국 주택 구입 과정

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• 미국 부동산에 대한 기본 지식 익히기

경험 많고 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트를 만나면 별 문제 없이 진행되지만, 기본 적인 미국 부동산 지식 없이 한국 부동산 경험만 가지고 있으시면 곤란한 일이 많이 생길수 있습니다.  

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• 예산 범위 확인

현금으로 사시는 경우가 아니면, 모든 사람들이 은행 대출을 해서 주택을 구매 합니다.

기본적으로 내가 얼마 정도의 페이먼트를 할 수 있는가를 알아보고, 그 액수에 맞추어서 집을 찾으시면 됩니다. 

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• 지역 선정

지역 결정을 하고 집을 찾으시는게 시간도 절약하고 힘도 덜 듭니다. 먼저, 식구들이 의논을 하신 다음, 우리가 제일 중요하게 생각하는 것이 무엇인지 알아보고, 그 중 1-2 또는 2-3 가지만 다시 압축해서 지역을 선정하시는게 좋습니다. 출 퇴근, 학군, 또는 다른 중요한 요소 등, 그리고 어떤 집으로 가고 싶은지 ( 하우스, 타운 하우스, 콘도 ) 결정을 내리시기 전, 주변분들에게 장, 단점을 알아보시는 것도 한 방법입니다.

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• 에이전트 선정

풍부한 경험과 정직한 에이전트를 구하시는 것을 최우선으로 하셔야 합니다.  특히 처음 주택을 구매하시거나 경험이 부족하다면 이 모든 것을 에이전트와 처음부터 한발짝씩 같이 간다고 생각하시면 좋습니다. 또한, 바이어는 에이전트 수수료를 내지 않습니다. 

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• 사전 융자 승인

집을 보러 가시기 전에 항상 사전 융자 승인(Pre-approval)을 먼저 받으셔야 합니다. 말 그대로 Pre-Approval 이라서 실제 융자가 승인이 됐다는게 아니지만, 오퍼시 같이 보내야 합니다. 기본적으로 상대방에게 이 정도 금액을 은행에서 빌릴수 있으니 당신 집을 살수 있다고 보여주는 승인서 입니다. 

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• 집 찾기

부동산 에이전트만 볼수 있는 데이터 베이스로 원하시는 동네, 집 을 찾아서 분석하고 알려드립니다. 그리고, 오픈 하우스 또는 예약을 해서 집을 볼수 있습니다. 

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• 오퍼

집을 보고 마음에 들었으면 오퍼(계약서)를 작성해서 셀러에게 보내고, 셀러가 오퍼를 수락하면 계약 협상이 시작됩니다.

• 컨틴전시(contingency), 이것은 오퍼를 넣은다음 계약을 취소할 수 있는 조건들을 말합니다. 

카운터 오퍼

셀러는 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼를 보낼수도 있고, 다시 보내온 셀러의 카운터 오퍼를 바이어가 다시 카운터 오퍼를 보낼수 있습니다. 

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• 홈 인스펙션

셀러가 오퍼를 수락하면 바이어는 홈 인스펙션을 진행합니다. 아주 특별한 경우 이 조항을 컨틴전시에 포함 시키지 않습니다(셀러스 마켓일때). 집에 무슨 큰 문제점이 있는지 알아보기 위해서 전문가를 고용합니다. 바이어와 에이전트가 같이 동행 할수 있습니다.​

수리 또는 크레딧 

인스펙션 리포트를 통해 문제점이 있으면, 셀러에게 수리 또는 크레딧을 요청 할 수 있습니다. 여기서 경험있는 에이전트의 차이점이 나타납니다. 어떻게 예기하냐에 따라 셀러가 바이어의 요구에 응할수도 없을수도 있습니다. (셀러스 마켓일때는 통하지 않습니다)

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• 계약

오퍼 내용을 기반으로 법적 구속력이있는 계약을 체결하는 단계입니다.  

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• 융자신청

계약 내용에 따라 은행 대출을 신청하는 단계입니다. 

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• 주택 감정 

주택 감정은 은행이 주택 가치를 평가하는 과정입니다. 대출 승인 이전에 이루어지며, 평가 가격이 주택 구입 가격에 비해 너무 낮게 측정되면 대출이 않되기도 합니다. ​

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• 융자승인

은행이 대출 심사를 완료 한 후 대출 승인 과정입니다. 서류가 제대로 제출되지 않았거나, 더 필요한 서류가 있다고 한다면 보통 1-2주 정도 더 시간이 소요 될수 있습니다. (특히 개인 비지니스 하시는 분) 

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• 소유권 이전

클로징 당일에 융자 금액이 송금됩니다. 그리고, 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후 쯤에 이전되었다고 연락이 오게 됩니다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 됩니다. (가끔 시간상의 이유로 다음날로 넘어가는 경우도 있습니다.)

미국에는 디드(Deed)라는 것이 있습니다. 잠재적 인 소유권 분쟁을 방지하기 위해 보험에 가입합니다. ​

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• 클로징

클로징 비용

클로징 비용에는 변호사 수임료, 타이틀 검사비, 타이틀 보험료, 주택 보험료, 3개월분 부동산 세금 등이 포함됩니다.

클로징 패키지 수령

등기 서류는 클로징 2개월 후 변호사 사무실로 배달됩니다. 

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주택 구입시 필요한 자금

필요 예산

주택 구입 비용은 아래와 같습니다. 정확한 비용은 상황에 따라 다를 수 있으니 참고만 하시길 바랍니다.

• 계약금 (Deposit) : $1,000~5,000

• 인스펙션 비용 (inspection fee) : $600~1,500

• 모기지 신청 비용 (Loan Origination Fee) : $1,000~1,500

• 주택 감정비용 (Appraisal fee) : $400 ~ 700

• 다운 페이먼트 (Down Payment) : 보통 주택 가격의 3~20% ( 더 하실수도 있습니다 )

• 클로징 비용 (Closing Cost) : 보통 주택 가격의 1.5~2.5%

• 타이틀 보험 (Title Insurance) : $1,500~3,500

• 기타 비용 : $1,000 미만

다운페이를 제외한, 클로징 비용은 주택 가격의 1~4% 정도 추가로 준비해두는 것이 좋습니다. 

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미국 주택 구입 시 주의사항

• 지역 선택 

우리 가정에 꼭 필요한 것이 무엇인지 먼저 의논하셔서 정하시고, 그 중 제일 중요한 것 1-2 가지가 부합하는 지역을 선정 하시는 것이 힘 도 덜 들고 시간도 절약 될수 있습니다. 

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• 오퍼 작성

경험과 실력이 있는 부동산 에이전트는 항상 셀러 에이전트와 좋은 유대관계를 유지하므로서 셀러가 지금 어떤 상황이며 무엇을 원하는지 최대한 알아내서 바이어에게 조언을 줄 것입니다. 물론, 마지막 결정은 본인이 하는 것이니 서로 잘 의논하고 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

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• 주택 구매 하려면...

주택을 내가 원하는 시간에 구하려면 먼저 에이전트와 상담을 하시고 앞으로 어떻게 나아가야 하는지 상의 하시는게 좋습니다. 혼자서 집 찾아보거나, 구매 하는데 필요한 정보들을 알아보기는 쉽지가 않습니다. 하지만, 부동산 에이전트가 선정되면 훨씬 더 빠르고 정확한 정보를 알아보고 앞으로 어떻게 진행해야 하는지 알려드릴 수 있습니다. 

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• 협상

모든 거래는 셀러와 협상이 가능합니다. 하지만, 협상을 어떻게 하는냐에 따라서 원하시는 집을 살수있는 찬스가 높아질수도 또는 낮아질수도 있습니다. 이 또한 에이전트가 얼마나 경험이 있고 상대 에이전트와의 유대 관계가 좋은가에서 달라질수 있는 것 입니다.